Kas uusi kortereid on puudu või üle?

Ehkki korterite puuduse või ülejäägi koha pealt eksperdid ühist keelt ei leia, ei tormaks nad ka uut linnaosa ehitama, pigem soovitatakse linna tihendada ja lagunenud hoonete asemel uusi ehitada, kirjutab 9. novembri Äripäev kinnisvara rubriigis.

Hiljuti ütles 1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahter, et puudu on odavaid magalakorterid, nii et võiks ehitada lausa uue Lasnamäe.

Kinnisvaraanalüütiku Tõnu Toompargi analüüsi järgi on Tallinnas kortereid müügid vähem, kui oleks nõudlust. “Pindu on vähe,” möönis ta. Ta ütles, et käib linnastumine, aga maal on endiselt palju inimesi, kes pole veel linna kolinud.

Siiski ei uskunud Toompark, et tarvis oleks tervet uut linnaosa. Ka ei usu ta, et mõni olemasolev linnaosa tühjaks jääks. "Tihendmine on võlusõna. Uusi kortereid on vaja,” märkis ta. Kõige suurem probleem pole mitte elupindade puudus, vaid nende madal kvaliteet, ütles Toompark.

Tallinn pole Kopenhaagen

Uue linnaosa järele ei näe vajadust ka Eesti Arhitektide Liidu president Indrek Allmann. “Kust see kasv tuleks?” küsis ta. “Sellise projekti on ette võtnud näiteks Kopenhaagen, mis Malmöga koos on kasvanud Euroopa üheks tõmbekeskuseks,” lisas ta. Nii ehitatakse seal uut 100 000 inimesele mõeldud linnaosa, samas kolib Taani pealinna igal aastal 10 000-20 000 inimest nii mujalt Taanist kui ka teistest riikidest. “Tallinnasse sellist tungi ma praegu ei näe,” ütles Allmann.

Elupindade kasvu veab ka inimeste jõukuse kasv, tänu millele soovivad inimesed suuremat ja paremat kodu. Ka selle arvel ei näe arhitekt olulist kasvu. "Tõesti inimesed on magalarajoonidest majadesse kolinud, kuid seda saavad endale lubada vähesed," märkis ta.

Tarvis on uue aja kortereid

ASi Merko Ehitus Eesti elamuehitusdivisjoni direktori Tiit Kuusiku hinnangul pole tarvis uut Lasnamäge, vaid mõistliku hinna ja kvaliteedi suhtega kortereid, rõhuasetusega moodsal elukeskkonnal.

Ta tõi näiteks Paepargi arenduse, mis asub küll Lasnamäe linnaosas, ent kuhu on rajatud kaunis ja roheline elukeskkond. “Esimeste majade müük oli keerulisem, aga iga etapi valmimisega elukeskkond areneb ja täieneb ning Paepargi muutub järjest atraktiivsemaks piirkonnaks,” ütles ta.

Kuusiku hinnangul ei ole kinnisvaraturul korteritest puudu. “Praegu on valmis või aktiivses müügis pea kahe aasta korterite müügimaht. Pakkumist on palju ning oma korteri leiab iga klient.”

Absurd oleks lammutada Hiina müür

Visionäärid on mänginud mõttega lammutada näiteks Mustamäe majad, et ehitada asemele uued moodsad korterid. Toompark ei pea seda realistlikus. “Võtame näiteks Lasnamäe kuulsa nn Hiina müüri, kus on sadu kortereid. Selle lammutamine oleks absurd,” märkis Toompark, viidates omandisuhetele ja projekti keerukusele.

“Räägitakse jah, et las vanad lagunevad, saame nii-öelda nõukogudeaegsest jamast lahti ja ehitame uued asemele,” lisas ta, kuid nentis, et selleks pole sageli raha ning inimeste soov, et kulud jääks riigi kanda, pole tõsiseltvõetav.

Toompargi sõnul käib kinnisvaraarendus hooti - kohati on ülepakkumist, siis alapakkumist, kuid kümne aasta arvestuses on turg tasakaalus. Tema sõnul on praegu pakkumises umbes 2000 uut pinda, kuid ka nõudlus on suur - nõudlust oleks 2500 uuele korterile, soodsatel tingimustel isegi 3000-le. “Turg ei võtaks 10 000 uut korterit vastu,” lisas ta.

Küllalt piirkondi, mida saaks tihendada

Toompargi sõnul on pealinn roheline ja on piisavalt ruumi, et olemasolevate majade vahele uusi ehitada. Turg ootab tema hinnangul uusi, pisut madalamaid, kvaliteetsemaid ja inimsõbralikumaid lahendusi kui mägede paneelmajad. Samas peaks hind olema taskukohane ning taristu hästi toimima.

Toompargi sõnul on ruumi ka suurematele arendustele nagu näiteks Skanska Astangu projekt, kus kerkib 400 korterit. “Tallinn kasvab Viimsi, Rae valla ja Tabasalu poole,” ütles Toompark uusarendustele viidates.

Astangule ja Pärnaõue 40 majani kasvavad asumid jäävad Allmanni hinnangul pahatihti taristuga ühendamata, ent see suurendab autostumist. “Tallinnas on palju sõja-arme, tööstustest tühjaks jäänud ruume ja hooneid, mida korrastada,” lisas ta. "Linn vajab tihendamist. Ka mereäärsetel arendustel kuni Kopli liinideni on suur potentsiaal," ütles ta.

Hinnas kvaliteet

Kuusiku sõnul hindavad kliendid korteri ostmisel asukohta, ehituskvaliteeti, terviklikku elukeskkonda, head energiaklassi ning läbimõeldud ruumiplaneeringut. Kesklinna korterite puhul on väga oluline ka helikindlus.

“Kasutame enamasti põrandakütet, mis on samuti klientidele uueks standardiks saanud,” ütles Kuusik. “Kõige kiiremini lähevad meie kogemusel müügiks pigem väiksemad - ühe-kahetoalised korterid - mida tihti ostetakse ka investeeringuks ehk üürile andmiseks," märkis ta.

Suuremaid kortereid ostetakse perekorteriteks, kodudeks ning nende müügitempo on aeglasem. "Põhjuseks ka asjaolu, et tulenevalt suuremate korterite kõrgematest hindadest on nende ostmisel panga roll suurem, samuti lähevad mõnikord korteriostja soovid ja võimalused vastuollu."

 

Vahter: vaja on uut Lasnamäge

Tallinna kinnisvaraturu nõutuim kaup on odavad ja kvaliteetsed uued magalakorterid, mistõttu oleks vaja uut Lasnamäge, märkis 1Partner Kinnisvara tegevdirektor Martin Vahter.

Vahter tõi tõestuseks aastaid hästi müünud Pärnaõue arenduse. “Nende korterite ruutmeetrihind jääb 1500 euro piirile ja selle eest saab heas asukohas uue ja ausalt ehitatud korteri,” ütles ta.

Tema sõnul otsib enamik ostjaid lihtsat, odavat ja mõistliku kvaliteediga elamist, kuid arendajatele meeldib teha glamuurseid ja erilisi projekte. Vahteri sõnul on Tallinn suhteliselt hõreda ehitustihedusega, nii et siia mahuks lisaks “mägedele” mõni teine soodne rajoon küll.

Vahter märkis, et praegune trend soosib ka ameerikalike äärelinnade teket. “Näiteks annab Peetri alevik juba linnaosa mõõdu välja. See on kesklassi eestlase käegakatsutav unistus,” lisas Vahter.

Allekand: vanad magalad vajavad uut nägu

Oponeerides Martin Vahterile arvab Ingvar Allekand Domus Kinnisvarast, et õigem oleks olemasolevaid elamupiirkondi arendada. 

Allekand nentis, et meie elamufond on vana ning uuenemine ei käi piisavalt tempokalt. Lahendusi sellele probleemile pakub tema sõnul energiamajanduse arengukava, mis paneb rõhu olemasolevate magalapiirkondade renoveerimisele. Selline valik on Allekandi hinnangul pikas perspektiivis küsitav, kuid põhineb korralikul analüüsil ja on seega vähemalt mingil määral põhjendatud. 

Allekand ütles, et praeguse kinnisvaraturu mootor on noored pered, kes hoiavad pöördeid sees nii uusarendustel kui ka järelturul. Need on noored, kes on sündinud 1980. aastate lõpus ja 1990. aastate alguses. "Pärast seda aga langes sündivus kaks korda ja tundub üsna selge, et kümne aasta pärast on vajadus elukondlikute kinnisvaratehingute järele väiksem kui praegu," lisas ta.

Allekand märkis, et vanad magalarajoonid tuleks muuta selliseks, et need vastaksid elanike ootustele ka 20 ja 30 aasta pärast. Kui praegu korrastatakse hoonete vahelist ruumi, fassaade ja katuseid, siis tegelikult võiks astuda sammu kaugemale. "Võiks teha mõne kvartali ümberkujundamiseks arhitektuurikonkursi, mille eesmärk on lahendada probleeme, mida tavaline korteriomanik või ka ühistu üksi ei suuda - parkimine, korterite planeeringud jms," loetles Allekand.